Cara Cepat Melunasi KPR BTN

10/23/2011 10:20:00 PM Kredit Pemilikan Rumah 5 Comments

Cara Cepat Melunasi KPR BTN

Masih bimbang bagaimana caranya bisa segera lepas dari jerat utang KPR (khususnya konvensional)? Di bawah ini akan saya sajikan beberapa alternatif yang bisa membuat Anda berhemat sampai 64% dari Total Bunga dan 33% lebih cepat dari jadwal yang seharusnya.

Kita akan menggunakan kombinasi dari 4 fitur di bawah ini dalam rangka mewujudkan tujuan di atas:

1. Tabungan Tetap
2. Angsuran Ekstra Berkala
3. Take Over ke Bank Syariah
4. Pelunasan Dipercepat

Kunci dari cara cepat melunasi KPR adalah poin pertama, yaitu “Tabungan Tetap”. Metode pelunasan yang akan saya paparkan sebenarnya adalah standard yaitu mengurangi pokok kredit sehingga berimplikasi pada porsi bunga yang harus kita bayarkan tiap bulan. Ingat pada KPR Bank Konvensional (khususnya BTN) berlaku sistem Anuitas dimana konsepnya adalah cicilan anda akan tetap selama masa kredit (jika tidak terjadi kenaikan tingkat suku bunga kredit). Di dalam cicilan tetap itu terkandung 2 komponen yaitu pokok dan bunga.

Pada tahun-tahun pertama bank akan mengambil porsi bunga yang sangat besar. Contoh jika anda mengajukan kredit sebesar 136.500.000 dengan tingkat suku bunga 12% maka pada tahun pertama ini bank berhak memperoleh bunga sebesar 12% x 136.500.000 = 16.380.000!

Perhatikan ilustrasi berikut:

• Pengajuan Kredit           : 136.500.000 (suku bunga 12%, selama 120 bulan)
• Cicilan Tetap Bulanan        : 2.013.200
• Total Cicilan                     : 2.013.200 x 120 = 241.584.000
• Total Bunga                     : 241.584.000 – 136.500.000 = 105.084.000

Dari ilustrasi diatas dapat kita lihat, pada tahun pertama saja bank telah mengambil bunga 15.58% dari yang seharusnya dia dapatkan. Dan jangan kaget, pokok utang baru berkurang 7.778.400 saja, sangat-sangat kecil dari total cicilan setahun yang 24.158.400 atau hanya setara 32.19% dari uang yang telah Anda bayarkan ke bank.

Anda merasa tidak adil? Wajar, tapi inilah konsekuensi dari menyepakati perjanjian kredit dengan sistem anuitas.


Bandingkan dengan metode KPR Syariah dibawah ini yang punya perbedaan metode penghitungan:

• Pengajuan Kredit             : 136.500.000 (margin 7.57%, selama 120 bulan)
• Keuntungan Bank            : 7.57% x 10 x 136.500.000 = 103.330.500
• Total Pembiayaan             : 136.500.000 + 103.330.500 = 239.830.500
• Cicilan Bulanan                 : Total Pembiayaan / 120 = 1,998,587

Catatan : Skema di atas berdasarkan margin Griya iB Hasanah Pembiayaan Rumah yang berlaku diBNI Syariah terhitung Maret 2011, yaitu:

• 15 tahun              : 8.91%
• 10 tahun              : 7.57%
• 5 tahun                 : 6.24%
• 3 tahun                 : 6.10%

Kerugian dari KPR Syariah adalah, pelunasan dipercepat atau angsuran ekstra tidak akan menguranginominal dari Total Pembiayaan. Jadi seberapa cepat pun anda membayar dan seberapa banyak pun anda melakukan angsuran ekstra, tetap saja anda akan membayarkan sebanyak total 239.830.500kepada bank.

Mengakali Porsi Bunga

Berikut adalah beberapa alternatif yang bisa anda coba untuk mengakali hal diatas. Tujuan kita kali ini adalah berusaha semaksimal mungkin untuk mengurangi keuntungan bank entah itu dalam bentuk bunga maupun margin (untuk bank syariah).

Kembali kepada poin pertama yang sudah ditegaskan di muka, kita saat ini akan mengandalkanTabungan Tetap. Pada dasarnya di luar angsuran KPR, jika kita sedikit disiplin, kita bisa mengalokasikan sekian persen penghasilan kita untuk menabung. Dalam masalah KPR ini biasanya bank hanya membolehkan cicilan bulanan sebesar maksimum 40% dari penghasilan tetap. Secara teori, kita masih bisa mengalokasikan 10% – 15% dari penghasilan untuk menabung. Nah akumulasi tabungan inilah yang akan kita gunakan untuk mengubah perhitungan KPR.

Nah sekarang coba simak ilustrasi berikut. Bayangkan anda punya penghasilan 10.000.000 sebulan. Jika anda peserta KPR anda bisa mencicil sampai maksimum 4.000.000 per bulan. Atau setahunnya adalah 48.000.000. Dari paparan sebelumnya kita tahu bahwa pada tahun pertama, hanya 32.19% dari total cicilan yang mengurangi pokok utang, ‘sisanya’ yang 67.81% adalah bunga. Sekarang bayangkan jika dana yang 4.000.000 perbulan itu anda bagi dua, 2.000.000 untuk cicilan KPR, 2.000.000 nya lagi anda alokasikan kepada Tabungan Tetap. Secara teori pada tahun pertama ini saja posisi keuangan anda menjadi:

• Telah mencicil KPR sebanyak 24.000.000 ( pokok 7.725.600, bunga 16.274.400)
• Punya Tabungan sebanyak 24.000.000 yang bisa digunakan untuk mengurangi pokok kredit

Artinya anda baru saja membalikkan keadaan! Sekarang porsi bunga yang anda bayar telah berubah menjadi hanya 33.90% dari uang yang anda keluarkan setahun. Penghematan yang luar biasa!

Menggunakan Tabungan Tetap

Sekarang anda telah punya tabungan tetap (plus keuntungan bagi hasilnya). Bagaimana cara menggunakan dana ini secara efektif? Berikut beberapa alternatif:

1. Jika akumulasi tabungan tetap anda ini cukup banyak dan ada tambahan penghasilan lain, anda bisa melunasi sebagian pokok kredit di Bank Konvensional, kemudian sisanya anda take over ke Bank Syariah dengan jangka waktu yang pendek dan margin yang rendah. Contoh: jika setelah melunasi sebagian pokok kredit, masih tersisa sebanyak 80.000.000 anda bisa take over ke BNI Syariah. Dengan jangka waktu 30 bulan dan margin 6.10%, BNI Syariah hanya mengambil keuntungan 12.200.000 saja. Lumayan hemat. Catatan : anda harus mencicil sejumlah 3.073.333per bulan selama 30 bulan kedepan, kemudian LUNAS! Jangan lupa ada biaya-biaya yang muncul dalam proses take over ini seperti biaya notaris, asuransi, administrasi dll.


2. Jika akumulasi tabungan tetap dan tambahan penghasilan lain cukup untuk melunasi pokok kredit anda di BTN, anda bisa melunasi sekalian pada saat ini. Catatan : anda akan dikenakan biaya penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit.


3. Lakukan Angsuran Ekstra secara berkala. Angsuran Ekstra adalah fasilitas yang disediakan BTN menyimpang dari skema pembayaran cicilan biasa. Angsuran Ekstra ini dapat digunakan untukmengurangi pokok kredit dengan syarat :

• Telah membayar cicilan KPR minimal 12 bulan


• Jumlah angsuran ekstra minimal 5x cicilan bulanan

Supaya efektif, lakukan pembayaran angsuran ekstra ini setelah membayar kewajiban cicilan KPR anda pada bulan yang bersangkutan, sehingga nominal ini tidak digunakan bank untuk membayar bunga bulan tersebut.

Studi Kasus

• Pengajuan KPR                 : 140.000.000
• Periode                            : 10 tahun (120 bulan)
• Suku Bunga                     : 12.5% pa
• Cicilan KPR                       : 2.049.266
• Total Cicilan KPR               : 120 x 2.049.266 = 245.911.920
• Keuntungan Bank             : 245.911.920 – 140.000.000 = 105.911.920

Kita akan mengubah skema awal ini dengan menerapkan tips pada poin #3. Asumsi nasabah KPR ini memiliki penghasilan tetap 10.000.000 per bulan dan sanggup menabung 2.000.000 per bulan di luar angsuran KPR:

• Bulan ke- 12, sisa pokok kredit = 140.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 17.500.000) = 132.908.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 22.908.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal110.000.000 saja


• Bulan ke- 24, sisa pokok kredit = 110.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 13.750.000) = 99.158.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.158.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 75.000.000saja


• Bulan ke- 36, sisa pokok kredit = 75.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 9.375.000) = 59.783.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.783.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 35.000.000 saja


• Bulan ke- 48, sisa pokok kredit = 35.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 4.375.000) = 14.783.808. Lakukanpelunasan dipercepat saat ini sebanyak 14.783.808 anda akan dikenakan biaya penalti sebesar147.838 pada saat ini. Selesai.

Lihat perbedaannya:

• Masa cicilan anda berkurang dari 120 bulan menjadi 48 bulan


• Keuntungan Bank berkurang menjadi 17.500.000 + 13.750.000 + 9.375.000 + 4.375.000 + 147.838 =45.147.838 dari yang seharusnya 105.911.920. Anda baru saja membukukan keuntungan sebesar60.764.082! Ini uang halal dan sah milik anda


• Anda masih punya sisa tabungan tetap sebesar 9.068.354 

Skema diatas masih bisa anda buat lebih menguntungkan lagi dengan cara:

• Melakukan pembayaran angsuran ekstra setiap 5 bulan, karena minimal pembayaran adalah 5x cicilan bulanan. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih sering.


• Menabung di atas jumlah tabungan tetap menurut skema diatas. Karena pada teorinya anda masih bisa menabung 10%-15% lagi dari penghasilan bulanan anda. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih besar.

Berikut adalah ilustrasi KPR dengan pengajuan kredit 150juta dalam masa 10 tahun. Lihat apa yang terjadi setelah pembayaran angsuran ekstra berkala.

Catatan : Rumus Cicilan KPR Anuitas adalah:

(A*B)/(1-(1/(1+B)^C))

Dimana : A adalah Pengajuan KPR, B adalah Suku Bunga/12, C adalah periode angsuran dalam bulan.

Penulis: Zulfadli (harap cantumkan nama penulis jika mengcopy-paste tulisan ini)