Pertumbuhan dan perkembangan pasar perumahan di setiap negara
memiliki siklus berbeda, tak terkecuali Indonesia. Siklus pasar
perumahan di sini selalu mengikuti siklus tingkat suku bunga.
Pengamat
properti Panangian Simanungkalit dalam bukunya "Rahasia Menjadi
Miliarder Properti" menuturkan, di Indonesia terdapat empat siklus
perumahan. Siklus itu meliputi pasar penjual (seller's market), pasar lembut (soft market), pasar pembeli (buyer's market) dan pasar lemah (weak market). Gelombang siklus pasar perumahan ini bisa berulang seperti siklus tingkat suku bunga.
Pasar penjual
Siklus seller's market terjadi
pada saat suku bunga dan tingkat inflasi berada di titik paling rendah.
Jumlah uang yang beredar di pasar meningkat. Permintaan rumah
meningkat, namun persediaan rumah untuk dijual tidak mencukupi.
Akibatnya, kekuatan keseimbangan pasar bergeser ke pihak penjual. Karena kelebihan permintaan rumah, pemilik rumah second menjual rumahnya dengan harga tinggi. Penjualan rumah second juga ikut naik tajam dan pasar berubah sangat aktif. Harga jual rumah melambung akibat kenaikan jumlah transaksi di pasar.
Pasar lemah
Siklus weak market
terjadi pada saat pasar berada dalam masa transisi, dari pasar penjual
ke pasar pembeli. Saat itu, keseimbangan kekuatan negosiasi antara
penjual dan pembeli selalu berubah.
Contoh siklus ini pernah
terjadi saat pasar properti melambat akhir 2006 lalu dan berlangsung
hingga 2007. Pembeli maupun penjual mulai berhati-hati melakukan
transaksi.
Pada awal masa transisi, para pengembang dan pemilik rumah second tetap
menawarkan pada harga tinggi. Namun, saat bersamaan, pembeli sudah
kehilangan selera membeli. Akhirnya, tingkat penjualan rumah mulai
menurun. Para pengembang lantas menawarkan potongan harga.
Sebelumnya,
akibat harga tinggi, inflasi naik dan kebijakan Bank Indonesia akan
pengetatan moneter diterapkan. Akibatnya, tingkat suku bunga naik lebih
tinggi. Lalu, konsumen memilih mengontrak karena harga rumah dan tingkat
bunga tinggi.
Pasar pembeli
Siklus buyer's market terjadi
pada saat permintaan rumah menurun tajam. Tapi di sisi lain, turunnya
permintaan itu tidak disertai penurunan persediaan di pasar.
Pada kondisi seperti ini, baik pasar rumah baru atau second melemah.
Posisi juga bergeser. Pembeli telah memiliki pilihan properti lebih
banyak dan dapat menegosiasikan harga lebih rendah ketimbang penawaran.
Melihat hal ini, investor properti justru menikmati keuntungan, karena
bisa membeli rumah dengan harga lebih murah.
Kondisi tersebut
berlangsung saat keadaan ekonomi mulai terasa sulit. Bank Indonesia
masih melakukan kebijakan pengetatan moneter, suku bunga terus naik.
Maka, perekonomian terlihat menuju resesi.
Tak pelak, pemilik
rumah mengalami kesulitan memenuhi kewajiban membayar cicilan tinggi
karena suku bunga KPR juga selangit. Konsumen menjadi pesimis dan
berhenti mengambil KPR baru. Kegiatan seluruh sektor bisnis menjadi
lemah lesu.
Pasar lembut
Siklus soft market terjadi saat transisi dari buyer's market ke seller's market. Fase
ini dimulai saat terjadi peningkatan permintaan yang tidak diimbangi
persediaan. Hal ini membuat kenaikan harga yang terjadi mengakibatkan
berkurangnya jumlah transaksi. Fase ini biasa disebut pasar seimbang,
yakni terjadi keseimbangan antara permintaan dan penawaran.
Dalam kondisi ini, stok rumah baru mulai berkurang dan rumah-rumah second mulai
terjual. Harga rumah dan sewa mulai naik. Kredit KPR dan kredit
konstruksi mulai tersedia di pasar dengan bunga relatif rendah.
(kompas.com)
http://serbaserbiproperti-abproperty.blogspot.com/2012/03/ternyata-ada-4-siklus-dalam-pasar.html
absetyawan 
adityabsetyawan
0 komentar:
Posting Komentar